重磅报告！2018年深圳楼市总结以及2019年楼市展望
2018年对深圳楼市来说，看似波澜不惊，实则暗潮汹涌，内有政策钳制，外有贸易战对国内的经济的压制。但是，整体上楼市还是围绕着“稳房价”的政策在推动。
上半年三价合一、二次房改市场短期调整，但很快回升；下半年731新政调控严厉，市场反应非常明显。
731新政调控也直接导致了深圳市场上、下半年表现完全不同，上半年深圳市场有所回暖，成交有量价齐升趋势；而下半年731新政后，住宅限售3年、公寓限售5年，市场成交骤降，流动性显著下滑，价格也由升转跌，短炒投资客基本离场，刚需客观望态势明显，由此深圳正式步入下行调整阶段。
总体来说，2018年属于房地产市场调控加码的一年，经济下行压力加大，市场调整，稳房价成为未来市场的调控重心。接下来，让我们一起来由浅至深了解一下2018年深圳楼市！
2018年深圳楼市总结以及2019年楼市展望！（上篇）
1、GDP增速下行 稳增长成首要任务；
2018年中国经济下行压力继续加大，国内外经济环境更加严峻。国外需求放缓，贸易摩擦加剧。预计明年货币政策稳中向松，财政政策也将更为积极，基建投资将继续回稳。同时财政赤字可能上调、更大规模减税政策出台，激发经济增长活力。
2、内外需求明显下滑 制造业景气度持续回落 ；
2018年全年官方制造业PMI平均50.9%，表明2018年制造业总体保持平稳增长。但是，自中美贸易战以来，国内外经济环境变化，国内经济不景气、国外经济增速放缓，新订单指数持续下滑，生产经营活动预期指数年内新低，制造业企业预期下滑。
3、房地产开发投资增速回升 销售增速下滑明显；
2018年受市场调整与经济下行压力影响，房企资金压力较大,融资渠道缩紧，融资成本大幅提高。从全国销售面积和销售额来看，2018年商品房销售面积和销售额增速与2017年相比出现明显下滑，4-7月的短暂反弹在市场政策调控下转头向下，房地产市场调整趋势明显，观望情绪陡增。
4、调控加码频繁 市场迅速转冷；
2018全国部分城市调控政策加码，效果明显，房价快速上涨的势头明显被抑制。
5、因城施策成主旋律 政策见底稳中向松 ；
全国各大城市拥有着不同的情况，因地制宜推动适当的楼市政策，才能保证各城市楼市健康、稳定发展。
6、政策红利凸显 长租公寓发展喜中带忧。
现阶段，短期内解决城市人口住房问题最有效的办法就是发展长租公寓，随着资本的进入长租公寓的健康和快速发展问题值得探讨。
1、土地市场表现平稳，成交总金额下滑；
2018年土地市场表现较为平稳，全市共成功出让61宗土地，占地面积145.5百万平，成交金额449.2亿元。相较2017年来看，2018年全年土地成交总面积较去年增加19.7%，成交金额同比下滑44.5%，土地市场供应总均价降低明显。
2、全年10宗居住用地出让 ；
相比于过去两年的土地市场而言，2018年深圳土地市场供应成交量相对平稳，全年共有10宗居住用地出让，值得注意的是，该地块位分布龙岗、坪山、大鹏等关外地区，深圳市人才安居集团拍得7宗，项目需要70年自持，未来将用于发展租赁市场。
3、坪山、南山为土地供应主力区域；
2018年南山区土地成交宗数为17宗，领先全市，其次为坪山区，成交10宗。工业用地大多集中在南山区与坪山区。
4、留仙洞总部基地为成交热点 交易金额26.69亿。
南山留仙洞总部基地为热点供地区域，2018全年集中成交7宗土地，面积约45601平，出让金额合计近26.69亿元，是年内土地出让最多、出让金额最高的区域，可见政府对留仙洞总部基地的规划蓝图吸引着众多的顶尖企业。
1、新房住宅供应大幅增；
2018年深圳市新增预售住宅391.9万平，同比增加20.0%，新房供应除了新增预售外还有部分现楼入市，根据深圳中原研究中心监测，2018年新入市住宅面积合计400.5万平，同比增加34.4%。
2、新房住宅限价明显，南山区最为明显；
2018年全市新房住宅成交2.9万套，同比增加13.8%，成交面积为292.4万平，同比增加12.8%。新房住宅推盘量大幅增加，但成交量在历史周期中仍处于低位。
2018年新房住宅限价明显，住宅均价延续2017平稳下调趋势，从1月至12月累计下调180元/平，全年均价为54120元/平，同比下降0.6%。
3、新房住宅全年备受关注；
2017年新房市场全年观望情绪浓厚，2017年积压的购房需求在2018年得以释放，且在政府严格限价下，一二手房价倒挂现象明显，另外，“三价合一”政策提高了二手房购房成本，部分二手房客户转向新房市场，上半年新房市场关注度持续高涨。
“731”新政对深圳楼市造成重创，加上经济下行压力增加，市场预期向下。在市场预期转变后，开发商比二手房业主更快做出反映，而且开发商在促销力度、分销渠道上有更大的灵活性，新房住宅的关注度仍远高于二手房。
4、大运片区成交最为火热；
2018年全年新房住宅成交合计成交2.9万套，从各区成交套数来看，龙岗区占比47%，其次是宝安占比27%，南山区占比9%。
对比各区成交面积来看，龙华区成交面积同比增加4.0%，成交套数同比下降3.3%，可见龙华区套均面积有所增加，而罗湖区正好相反，其套均面积从127平下降到92平。
5、华润置地年度成交金额第一。
2018年华润置地凭借华润深圳湾·悦府、华润城润府、银湖蓝山润园三项目成交金额达到152.26亿元，位居成交金额TOP10开发商榜首。
1、全市供应量微跌；
2018年公寓供应量依然维持在133.51万平的高位，同比去年下降0.36%，为近四年来供应量的首次下跌。全市供应量最大的区域为龙岗，批售面积为35.50万平，供应占比为26.59%。
2、公寓成交量升价跌；
2018年深圳商务公寓成交18384套，成交面积106.80万㎡，同比上升9.03%，创历史新高。价格方面，商务公寓的价格近六年来首次出现回落，成交均价为59762元/平，同比下跌3.79%。
3、公寓成交占比近四成；
从成交数据来看，近六年商务公寓一手市场的成交套数占比表现出不断增加的趋势。今年的商务公寓成交占比同比上升3.4%，达到了38.5%，为历年成交占比的最高水平。
4、商务公寓成交主力在龙华和龙岗；
2018年商务公寓的成交主要集中在龙华和龙岗两区。龙华地理位置优越，随着基础设施的不断完善，越来越多的客户开始认可龙华物业的升值潜力。
龙华2018年公寓成交面积为29.61万平，占全市成交面积的27.72%，成为全市公寓成交最热门的区域，成交均价为63330元/平，同比上升10.8%。
5、300万以内公寓成交占比超六成；
2018年总价在300万以内的公寓成交占比超六成。市场上成交最多的公寓成交总价仍是集中在100万到300万之间，占比达到59.6%，比去年占比上升了15.1%。
除了成交总价集中化，面积也更加集中在小户型上，今年45㎡以下公寓成交占比上升了17.6%至43.2%，成交占比遥遥领先，其他面积段的公寓成交占比均有所下滑。
6、龙光玖钻为成交套数、成交金额双料冠军。
2018年商务公寓成交套数榜首为龙华的龙光玖钻，成交套数为4114套。龙岗的金地龙城中央自在寓以1376套的成交量排名第二。
2018年商务公寓成交金额榜首依然是龙华的龙光玖钻，成交金额为134.32亿元。南山的臻湾汇以57.41亿元的成交金额排名第二。
2018年深圳楼市总结以及2019年楼市展望！（下篇）
昨天的推文让大家从宏观政策、土地市场、新房市场、公寓市场了解深圳楼市，今天让我们从其他方面继续了解2018年深圳楼市吧！
1、豪宅成交乏力 均价持续攀升；
2018年深圳豪宅供应量为84.91万平，同比增加61.1%。但豪宅的成交量仅为64.07万平，同比下滑8.09%。2018年上半年，豪宅市场热度较高。
随着限售政策的出台，市场预期逐渐转向，高总价的豪宅无可避免的受到影响。成交均价方面，持续上涨至9.44万元/平，环比下滑5.1%。
2、下半年网签量逐步上升；
2018年1月的备案的豪宅主要为上一年年末成交的豪宅。受春节影响，且六个月无新豪宅项目入市，因此2月网签量断崖明显。2月之后成交量呈现上升的趋势。成交均价方面，因为豪宅项目入市时间不均匀，因此成交均价波动明显。
受双玺·时光道项目影响，6月豪宅均价升至116882元/平，达到全年月度均价最高值，最后成交均价波动下滑。受深业中城项目影响，12月豪宅成交均价降至85670元/平。
3、南山供应占比超七成；
2018年南山、福田以及盐田有豪宅供应。其中南山全年供应项目为9个，供应面积达59.8万平，同比增加68.4%，占全市供应的70.4%。
4、南山成交均价下滑8.9%；
从成交来看，南山仍然独占鳌头，2018年南山全年成交面积为47.7万平，占全市成交的74.5%；成交均价为97204元/平，同比下降8.9%。
5、1000万以内豪宅占比升至38%；
2018年1000万以内豪宅成交套数为1676套，同比上升239.3%。成交占比较去年上升24.7至38.1%，成交占比升幅最大。此价段内华润城润府和瑧湾汇成交最为活跃。
6、商务公寓成交占比约三成。
商务公寓项目今年成交19.1万平，较去年增加39.8%，占比继续升至29.9%。成交臻湾汇、深业中城和华润城润府为主。
1、二手住宅成交稳定 均价小幅上升5.4%；
2018年全市二手住宅共成交64627套，面积约531.2万平，成交套数较2017年上升1.6%。均价52321元/平，较2017年增长5.4%，涨幅较2017年略有扩大。
2、量价齐跌 市场下行调整；
2018年市场的转折点在于731新政，由于备案的延迟性，从成交来看，自9月开始，二手成交量价开始由升转跌，市场步入调整，成交量至年底依然维持在低位。
3、731新政为分界点 中原三大指数由升转跌；
而随着下半年政策的进一步收紧，监管趋严，特别是731新政后，市场走势掉头往下，中原领先指数连续5个月下跌，经理指数也由高位下滑，至年底已跌至50%的荣枯线附近，而报价指数走势基本相同，年末也跌至30%的荣枯线附近。
4、250-500万总价成交占比超5成；
150万以下总价段分布继续下滑至4%，占比最低，但降幅已经大幅缩小；150-250万占比微幅上升，占比17%；而250-350万价段占比结束了连续5年的上升，占比下滑1%至25%；350-500万占比继续上升至26%；250-500万占比共计51%。
5、深户购房占比继续提升；
从户籍购房比例来看，深户购房占比继续提升，内地购房占比则逐年下滑，香港购房占比与2017年持平，广东（除深圳外）购房占比则小幅提高1%。
6、低租金区域租赁占比显著上升。
从各区租赁占比来看，福田、南山租赁占比显著下滑，宝安略有下降；而盐田、龙岗、罗湖、龙华租赁占比则明显上升。其中，福田租赁占比仅为13%，下滑近6%；南山租赁占比12%，下滑2%。
核心CBD由于租金基数高，涨幅明显，越来越多租客向低租金区域迁移。这也导致了龙岗租赁占比达到32%，上升4%；盐田租赁占比也达到11%，上升3%；龙华租赁占比7%，上升近2%。
1、一手商业：批售持续下滑；
商业批售量自2015年起至2018年持续下滑，2018年供应仅为34.1万平，较2018年下滑5%，为近年最低值。
2、一手商业：龙岗宝安两区成交为主力；
2018 年商业市场的整体成交分布依旧以龙岗和宝安为成交的主力，两区成交面积占据全市总成交面积的 87%。然而，宝安、南山成交则较上一年分别上涨38%和35%。
3、二手商业：二手商业成交量回到5年前；
2018二手商业成交5657套，同比2017年下降25%，成交量回到五年前水平；二手商业成交面积为35.7万平，同比2017下滑约18% ；
4、一手办公类物业：供应量大增；
2018年深圳全年办公类物业批售面积约160万平，较2017年增涨44%。年内共35项目获得批售，各项目体量分化严重，个别大体量项目如华侨城大厦、招商开元中心等。
5、二手办公类物业：成交量持续下滑。
2018年全市二手办公类物业总成交面积约13.5万平米，与2016相比下滑6%，二手办公类物业已持续三年下滑，市场遭遇持续降温。
新房：开发商在2018年下半年重启首付分期、特价房等促销活动，但无奈国内外经济形势严峻，购房者入市更为谨慎，本轮调控政策见底，预计2019年楼市政策将呈现出有限度的放松，主要体现在房贷利率优惠方面。
二手：2018年上半年二手呈现量价齐升趋势，3月底三价合一、下半年731新政出台，极大的打击了市场信心。同时下半年中美贸易战加剧，外围经济环境恶化，人民币贬值压力增加，市场观望情绪更为浓厚。新房由于限价、部分楼盘的价格与二手相比优势明显，因此，二手成交更加低迷。
租赁：2018年长租公寓继续受到政策、资金的支持，发展迅猛，只租不售土地供给明显增加。但同时竞争加剧，收储成本大幅增加，长租公寓盈利能力不佳，资本进入放缓。同时长租公寓也面临许多问题，租金贷、甲醛、长租公司跑路等问题频出，反映长租市场法律法规不完善。
长租公寓极大的推高了市场租金，因此政府也进一步加大租金监控与管制。随着资本的逐步退出，政策监管趋严，未来租金的上涨将得到缓和。
商办：2018年，近一年企业新增注册增速同比降幅较大，从年初同比增速19%降至11月份的-35%，这部分市场潜在需求的减少也引起了我们的关注，市场已遇冷，系统性上涨红利不存，但今年以来大面积甲级租赁交易成交量仍然非常惊人，大型企业租赁需求受大环境影响较小，建议中小企业在偏自用的情况下，合理测算租金回报率后再进行购租行为。
来源：深圳中原地产网
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